Nhiều vướng mắc sau 1 tháng triển khai các Luật liên quan đến bất động sản

Nhiều văn bản quy định chi tiết Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương khẩn trương xây dựng, ban hành, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024; đồng thời với các Luật liên quan đến bất động sản.

Tuy nhiên, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) phản ánh mặc dù các Nghị định, Thông tư hướng dẫn đã được ban hành nhưng sau hơn 1 tháng triển khai, khâu thi hành Luật vẫn còn nhiều vướng mắc, bởi cả nguyên nhân khách quan và chủ quan.

Theo VARS, ngoài một số văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của Trung ương, hầu hết văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của địa phương chưa được ban hành, ảnh hưởng rất lớn đến việc triển khai các luật bởi nhiều nội dung quan trọng đã được phân cấp cho chính quyền địa phương. Mặt khác, nhiều cán bộ chuyên trách chưa nắm luật, chưa được tham gia các chương trình phổ biến, tập huấn về quy định mới cũng là hạn chế.

Vướng mắc đầu tiên được VARS viện dẫn liên quan tới việc điều chỉnh bảng giá đất. Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 về việc chuyển tiếp sử dụng Bảng giá đất quy định: bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Thế nhưng, các địa phương không kịp thời điều chỉnh hay điều chỉnh Bảng giá đất tăng ở mức cao đột biến trong khi quy định pháp luật mới về đất đai khác đã được áp dụng đều dẫn đến nguy cơ tiềm ẩn với thị trường bất động sản nói riêng, sự phát triển kinh tế-xã hội nói chung.

Cụ thể, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ Quy định về giá đất đã bỏ quy định cho thuê tư vấn xác định giá đất, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố. Do đó, việc một số địa phương vẫn sử dụng giá đất trong bảng giá đất hiện hành làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất khiến giá đất khởi điểm không phù hợp với điều kiện giá đất thực tế, làm giá đất trong kết quả đấu giá chênh lệch rất lớn so với giá khởi điểm, tạo nên sự đột biến, bất thường. Điển hình là vụ đấu giá đất tại Hà Nội vừa qua.

Mặt khác, tại một số địa phương bảng giá đất điều chỉnh tăng cao đột biến, chênh lệch rất lớn so với Bảng giá đất hiện hành cũng dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động như người dân, doanh nghiệp sử dụng đất, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp áp dụng Bảng giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024.

Với hình thức đấu giá từng thửa đất, bỏ giá 1 vòng để xác định người trúng bỏ giá cao nhất, sau khi trả giá, khách hàng nộp Phiếu trả giá vào hòm phiếu theo đúng quy định của đơn vị tổ chức. (Ảnh: Minh Nghĩa/TTXVN)