Bức tranh nhà ở giá thấp 'tối màu' thế nào?

Căn hộ chung cư Eco Green Sài Gòn (quận 7, TP.HCM) - Ảnh: TỰ TRUNG

Khi vấn đề được nêu ra, tức là đã có thể hình dung về các biện pháp cần khắc phục.

Căn hộ giá 30 - 35 triệu đồng/m2 dần biến mất

Ông Nguyễn Quang Hoan (nhân viên một sàn giao dịch bất động sản tại TP Thủ Đức, TP.HCM) cho biết nhiều gia đình trẻ đến tìm hiểu, muốn mua căn hộ và vay ngân hàng. 

Tuy nhiên các khách hàng có điều kiện chỉ dám mua căn hộ một phòng ngủ khá chật chội, còn những căn 2 - 3 phòng ngủ có giá khá cao nên không dễ để người làm công ăn lương có cơ hội "chạm tay" đến căn hộ này.

Trong khi đó, dự án Eaton Park nằm trên đại lộ Mai Chí Thọ (TP Thủ Đức) dù có quy mô lên đến hơn 2.000 căn, song các căn hộ có giá lên đến 120 - 130 triệu đồng/m², tức mỗi căn hộ có giá từ 6 - 10 tỉ đồng. 

Một số dự án khác đang giới thiệu ở TP.HCM như Citi Grand (TP Thủ Đức) có giá trung bình 45 triệu đồng/m², dự án Fiato Uptown (TP Thủ Đức) giá trung bình 50 triệu đồng/m²; hoặc như dự án Mizuki Park ở huyện Bình Chánh cũng có giá trung bình đến 48 triệu đồng/m², Khải Hoàn Prime (huyện Nhà Bè) có giá trung bình 52 triệu đồng/m²...

Một điều dễ nhận thấy là từ năm 2021 đến nay các căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m² đã hoàn toàn vắng bóng trên thị trường, gần như không còn chủ đầu tư nào bán ra các căn hộ ở mức giá trên. Thậm chí căn hộ tầm mức giá 30 - 35 triệu đồng/m² cũng dần... biến mất.

Tại các tỉnh giáp TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nguồn cung căn hộ dồi dào hơn, trong đó riêng Bình Dương có đến gần 15 dự án chung cư đang xây dựng. 

Tuy nhiên giá cũng không mềm, dao động từ 35 - 60 triệu đồng/m2. Mức này khá cao, tiệm cận với giá căn hộ ở TP.HCM, khiến người mua nhà khó có thể tiếp cận. 

• 

  Giá nhà vẫn tăng, biết sao bây giờ!ĐỌC NGAY

Đơn cử dự án Bcons City có giá 30 - 35 triệu đồng/m², Picity Sky Park khoảng 35 triệu đồng/m², Sycamore khoảng 48 triệu đồng/m², The Felix Thuận An giá 33 - 40 triệu đồng/m², The Emerald 68 có giá 40 - 46 triệu đồng/m², Phú Đông SkyOne giá khoảng 30 triệu đồng/m²...

Bà Giang Huỳnh (Savills TP.HCM) cho hay thực tế thanh khoản thị trường chỉ đạt gần 40% cho thấy sức mua vẫn còn thấp do người mua không có nhiều sự lựa chọn về căn hộ, nhu cầu căn hộ vừa túi tiền không được đáp ứng bởi mặt bằng giá nhà vẫn còn cao. 

Đánh giá về nguồn cung trong quý 4, bà Giang Huỳnh nói tình hình nguồn cung sẽ cải thiện nhưng vẫn rơi vào phân khúc nhà giá cao, do đó sẽ không có những chuyển biến lớn về thanh khoản của thị trường.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng từ tình hình nhiều năm qua thì "khoảng trống" nhà giá thấp còn kéo dài nhiều năm khi rất nhiều dự án vướng về quy hoạch, điều chỉnh các thủ tục vẫn còn khó khăn dẫn đến chủ đầu tư chưa thể phát triển giai đoạn này.

Khó giảm giá khi lãi vay "ăn" vào lợi nhuận

Lãnh đạo một tập đoàn địa ốc phía Nam cho biết chi phí xây dựng chỉ khoảng 12 - 15 triệu đồng/m² đối với chung cư, còn lại là tiền sử dụng đất, lãi vay và các chi phí phát triển dự án khác... 

Hiện nhiều dự án "tắc" ở khâu tính tiền sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch hoặc đôi khi vướng ngay từ khâu chấp thuận chủ trương đầu tư, dẫn đến thời gian triển khai dự án kéo dài, thay vì 2 - 3 năm thì có những dự án kéo dài đến 5 - 7 năm, khiến lãi vay, chi phí đội giá lên cao.

Thậm chí, có những dự án lãi vay đã "ăn" vào lợi nhuận nên rất khó để giảm giá căn hộ. "Giải pháp để cho người dân có được nhà phù hợp với thu nhập đó là khơi thông các thủ tục liên quan để giúp có nhiều dự án được xây dựng, tăng nguồn cung góp phần kéo mặt bằng giá nhà xuống. 

Đồng thời, cần có những chính sách tốt hơn để hỗ trợ người mua nhà lần đầu như được vay với lãi suất ưu đãi, giúp người dân dễ dàng mua nhà hơn", vị lãnh đạo này nói.

TS Huỳnh Phước Nghĩa, giám đốc Trung tâm kinh tế luật và quản lý (Đại học Kinh tế TP.HCM), cũng cho rằng cần thiết kế chính sách làm sao để người dân dễ sở hữu nhà thay vì thiết kế chính sách theo hướng tác động trực tiếp vào chi phí, thị trường. 

Trong đó cần có những chính sách hỗ trợ để người mua nhà lần đầu được sở hữu nhà, thuê nhà với chi phí thấp thay vì phải "tự bơi" như hiện nay.

Nguồn cung nhà ở xã hội ít ỏi

Trái với kỳ vọng của người có thu nhập thấp, thực tế nguồn cung và tốc độ phát triển các dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM vẫn rất chậm. 

Từ đầu năm đến nay, tại TP.HCM chỉ tổ chức lễ động thổ duy nhất dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (huyện Bình Chánh) với quy mô gần 1.500 căn hộ.

Ông Lê Hữu Nghĩa, tổng giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết để hoàn thành pháp lý dự án nhà ở xã hội này, doanh nghiệp đã theo đuổi gần 5 năm với hàng loạt quy trình, thủ tục phải làm. 

Ông Nghĩa kỳ vọng Luật Nhà ở mới được các chủ đầu tư kỳ vọng sẽ tháo gỡ những điểm vướng trong thủ tục phát triển dự án, giúp các dự án sớm xong khâu pháp lý và triển khai xây dựng, bán hàng. 

Bên cạnh đó, Chính phủ vừa ban hành nghị định 115, giúp tháo gỡ được vướng mắc, ách tắc nhiều năm qua về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại...

Ông Bùi Xuân Cường, phó chủ tịch UBND TP.HCM, cho biết từ nay đến 30-4-2025, TP sẽ tập trung tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc và hoàn tất các thủ tục để khởi công 5 - 6 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 6.000 căn.

Còn đầu cơ, giá còn tăng

Chủ đầu tư một dự án căn hộ tại quận 1 cho biết số lượng người mua để ở rất ít, có đến 70 - 80% người mua nhà là để cho thuê dài hạn hoặc để kinh doanh dịch vụ lưu trú nên mặt bằng giá căn hộ cũng nương theo thị trường: số lượng căn hộ ít nhưng nhu cầu lại cao.

Lãnh đạo một doanh nghiệp FDI chuyên xây dựng các dự án bất động sản ở phía Nam cho biết dù doanh nghiệp xây dựng dự án ở Bình Dương nhưng có đến 80 - 90% người mua nhà của dự án lại đến từ TP.HCM.

"Điều này cho thấy bên cạnh nhu cầu mua để ở thật, số lượng người mua để đầu tư rất lớn do vẫn kỳ vọng giá nhà sẽ còn tăng và rót tiền vào các dự án xa TP.HCM", vị này nói.